용적률 건폐율 계산기

건폐율은 땅을 덮는 넓이, 용적률은 쌓은 총량

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율입니다. 건축면적은 위에서 내려다봤을 때 건물이 땅을 덮는 넓이를 말합니다. 이 값이 높을수록 마당과 빈 공간이 좁아지고 건물이 대지를 꽉 채우게 됩니다. 건축법 제55조가 이 비율의 상한을 정하도록 하고 있습니다.

용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율이고 근거는 건축법 제56조입니다. 연면적은 각 층 바닥면적을 모두 더한 값이라 같은 자리에 층을 하나씩 올릴 때마다 커집니다. 앞의 것이 평면에서 얼마나 넓게 앉힐지를, 뒤의 것이 수직으로 얼마나 많이 지을지를 각각 묶어 둡니다.

대지 330㎡에 165㎡를 앉히고 660㎡를 올린다면

건축면적 165를 대지 330으로 나누면 건폐율 50%, 지상층 연면적 660을 330으로 나누면 용적률 200%가 나옵니다. 330㎡는 약 99.8평, 660㎡는 약 199.6평이라 100평 땅에 200평을 지은 셈입니다.

이 조합은 땅의 절반만 덮은 채 그 위로 네 개 층 분량을 쌓아 올린 모양이 됩니다. 같은 대지에서 건축면적을 110㎡로 줄이면 건폐율은 33.3%로 내려가지만, 연면적 660㎡를 그대로 지키려면 여섯 개 층 분량을 올려야 한다는 계산이 나옵니다.

용도지역마다 법이 정한 상한의 범위

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제84조와 제85조는 용도지역별 건폐율과 용적률의 범위를 정하고, 실제 한도는 그 안에서 시·군 도시계획 조례가 정합니다. 주거지역만 보면 건폐율은 제1·2종 전용주거 50% 이하, 제1·2종 일반주거 60% 이하, 제3종 일반주거 50% 이하, 준주거 70% 이하입니다. 용적률은 제1종 일반주거 100~200%, 제2종 일반주거 100~250%, 제3종 일반주거 100~300%, 준주거 200~500% 범위입니다.

자주 틀리는 지점은 이 범위를 그대로 내 땅의 한도로 읽는 것입니다. 제2종 일반주거지역이라도 시행령 범위의 끝인 250%가 아니라 조례가 정한 그보다 낮은 값이 적용될 수 있습니다. 녹지지역과 관리지역은 건폐율이 대부분 20% 이하라 같은 넓이의 땅이라도 지을 수 있는 규모가 크게 줄어듭니다. 땅 넓이를 평과 제곱미터로 오가며 보려면 평수 계산기를 함께 쓰세요.

연면적에서 빠지는 면적이 결과를 바꿉니다

용적률을 구할 때 쓰는 연면적에는 지하층, 지상층에서 주차용으로 쓰는 면적, 피난안전구역 같은 부분이 들어가지 않습니다. 무엇을 넣고 무엇을 뺄지에 따라 똑같이 생긴 건물도 값이 달라지므로, 숫자를 적어 넣기 전에 어떤 면적까지 세는지 산정 기준을 먼저 확인하는 편이 좋습니다.

상한 자체도 용도지역에 따라 크게 다르고, 최종 수치는 결국 각 지방자치단체의 도시계획 조례가 정합니다. 지구단위계획이나 완화 규정이 따로 붙는 땅도 있으니, 설계나 매입을 앞두고 있다면 건축사 또는 관할 구청 건축과에 확인하는 절차가 필요합니다.