전월세 전환율 계산기

전월세 전환율 계산 방법

전월세 전환율은 전세보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 연이율입니다. 계산은 두 방향 모두 간단합니다.

• 전세 → 월세: 월세 = (전세보증금 − 월세보증금) × 전환율 ÷ 12
• 전환율 역산: 전환율(%) = 월세 × 12 ÷ (전세보증금 − 월세보증금) × 100

핵심은 전세보증금 전체가 아니라 ‘줄어드는 보증금’에만 전환율을 곱한다는 점입니다. 전세 3억 원을 보증금 1억 원 + 월세 조건으로 바꾼다면, 월세로 돌리는 금액은 3억 − 1억 = 2억 원입니다. 여기에 전환율 5.5%를 적용하면 연 1,100만 원, 12로 나누면 매달 약 91만 6천 원이 월세가 됩니다. 전환율이 4%였다면 같은 조건에서 월세는 약 66만 6천 원으로 내려갑니다. 숫자 한 자리 차이가 매달 20만 원 이상을 가르므로, 계약 전에 반드시 따져 볼 값입니다.

법정 상한 - 기준금리 + 2%와 10% 중 낮은 값

주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우 산정률을 제한합니다. 두 가지 중 낮은 비율을 넘을 수 없습니다.

• 은행 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(현행 시행령상 연 10%)
• 한국은행 공시 기준금리 + 대통령령으로 정하는 이율(현행 2%)

두 값 중 실무에서 실제로 작동하는 것은 대부분 두 번째, 즉 기준금리 + 2%입니다. 기준금리가 3%라면 상한은 5%, 기준금리가 2.5%라면 상한은 4.5%가 되는 식입니다. 기준금리는 한국은행 금융통화위원회 결정에 따라 수시로 바뀌므로 이 페이지는 특정 수치를 적어 두지 않습니다. 계약 시점의 한국은행 공시 기준금리에 2%를 더해 상한을 구한 뒤, 그 값을 위 계산기의 전환율 칸에 넣으면 집주인이 제시한 조건과 나란히 비교됩니다.

주의할 점은 이 상한이 기존 임대차가 존속하는 중에 전세를 월세로 전환하는 경우에 적용된다는 것입니다. 새로 맺는 계약이나 당사자가 합의해 조건을 새로 정하는 경우까지 곧바로 강제되는 것은 아니라고 보는 견해가 일반적이며, 상가건물임대차보호법 제12조에도 유사한 별도의 전환율 제한이 있습니다. 본인의 계약이 어느 쪽인지에 따라 결론이 달라지므로, 다툼이 예상되면 대한법률구조공단 주택임대차분쟁조정위원회 상담을 받아 보는 편이 안전합니다.

전환율이 높을 때와 낮을 때, 누가 유리한가

전환율은 임차인이 보증금을 덜 맡기는 대신 부담하는 이자율과 같습니다. 따라서 전환율이 내가 목돈을 굴려 얻을 수 있는 수익률(또는 전세대출 금리)보다 낮으면 월세 전환이 임차인에게 유리합니다. 반대로 전환율이 전세대출 금리보다 높다면 대출을 받아 전세를 유지하는 편이 총부담이 적습니다. 예를 들어 전세대출 금리가 4%인데 전환율이 5.5%라면, 2억 원에 대해 연 300만 원가량을 더 내는 셈입니다.

비교할 때는 월세에 붙는 관리비와 월세액 세액공제까지 계산에 넣어야 합니다. 요건을 갖춘 무주택 세대주는 연말정산에서 월세액의 일정 비율을 세액공제받을 수 있어 실질 부담이 계산상 월세보다 낮아집니다. 반대로 전세는 보증금 미반환 위험이 있으므로 확정일자·전세권 설정·보증보험 가입 비용까지 넣어 비교해야 공정합니다.

계약 전에 함께 확인하면 좋은 것들

집을 볼 때는 면적 단위가 계약서(㎡)와 대화(평)에서 다르게 쓰여 헷갈리기 쉽습니다. 평수 계산기로 전용면적을 평으로 바꿔 두면 매물 비교가 훨씬 쉬워집니다. 전환율을 몇 % 올렸을 때 월세가 몇 % 오르는지 같은 비율 계산에는 퍼센트 계산기가 편하고, 계약 만료일까지 남은 날은 디데이 계산기로 확인할 수 있습니다. 계약 갱신요구권은 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사해야 하므로 날짜 관리가 중요합니다.

이사와 함께 퇴직·이직을 준비 중이라면 퇴직금 계산기, 연차 계산기, 주휴수당 계산기에서 받을 돈을 미리 계산해 두면 자금 계획을 세우기 좋습니다.

주택임대차보호법 제7조의2, 상가건물 임대차보호법 제12조. 상한 규정은 기존 임대차가 존속하는 중의 전환에 적용되므로, 신규 계약이라면 결론이 달라집니다.